Несмотря на то, что ставки аренды в высотных башнях «Москва-сити» упали почти на 20% Средняя ставка аренды в офисах-небоскребах Москвы, по данным компании Knight Frank на конец III квартала, составила $785 за 1 кв. м в год. Это почти на 20% ниже, чем в конце 2014 г. ($976 за 1 кв. м), и на 7,6% ниже, чем по итогам II квартала текущего года, когда офис в столичной высотке сдавался по цене $850 за 1 кв. м в год. В изменившихся рыночных условиях новые объекты "Москва-сити" предлагаются по более низким ценам, чем в действующих башнях, говорит вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawye Елена Шевчук. По ее словам, ставки в действующих проектах доходят до $800-900 за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. "В новых башнях собственники, конечно, предлагают более привлекательные для арендаторов условия – $550–750 за 1 кв. м в год.", - говорит Шевчук. Кроме того, по ее словам, собственники в "Москва-сити" готовы к разным типам договорных отношений: текущие контракты с фиксацией в долларах, новые арендные предложения в рублях, перезаключаемые договоры в долларах с договорной фиксацией курса. Knight Frank отмечает, что в высотных башнях Москвы "ставки аренды на офисы отличаются на 10-15% в зависимости от высоты этажа и качества отделки помещения". Верхние этажи небоскребов традиционно дороже из-за видовых характеристик - иметь офис на там считается престижно. Однако риэлторы в Москве не наблюдают повышенного спроса на этот сегмент, как это происходит в других мегаполисах мира. Более того, часть арендаторов предпочитают блоки в нижней и средней частях зданий примерно до 20-го этажа. Это связано с тем, что для многих сотрудников компаний постоянное нахождение на высоте сопряжено со стрессом. Кроме того, компании продолжают урезать расходы из-за кризиса и не готовы переплачивать за панорамные виды. Зависимость ставки аренды от этажа или панорамного вида, конечно, есть, но это не основной фактор формирования ставки. В рамках переговоров с арендатором учитываются все коммерческие условия – общая арендуемая площадь, срок договора, условия по отделке площадей и т. п. Если арендатор рассматривает аналогичные площади на разных этажах, то разница в цене «за высотность» может составлять в среднем 10-15%. Какие инфраструктурные проекты создают в мире новые бизнес-кластеры Стройки в развивающихся странах способствуют развитию новых территорий, считают эксперты Knight Frank По подсчетам Knight Frank, объем предложения офисов во введенных в эксплуатацию столичных башнях-небоскребах составляет 780 000 кв. м. Почти треть офисов в столичных небоскребах пустует - уровень вакантных площадей составляет 26% (около 200 000 кв. м). В стадии строительства находится еще около 160 000 кв. м. В 2015 г. в эксплуатацию была введена только одна офисная башня - «Эволюция» в составе ММДЦ «Москва-сити» высотой более 107 м, офисная площадь которой составляет 79 053 кв. м. Между тем, по словам президента управляющей структуры территорией «Москва-сити» Дмитрия Гранова, деловой центр более существенно отстает по показателям вакантности офисов. По словам Гранова, в сентябре количество свободных офисных площадей достигло 37-38% (соответствующая информация приведена на сайте управляющей структуры). Причину такого отставания Гранов видит в стремительном развитии делового центра: за последние 18 месяцев были сданы в эксплуатацию четыре новых офисных здания, в результате чего общая площадь офисов в центре увеличилась на 320 000 кв. м – именно они влияют на пугающий процент. Директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова считает, что рынок на сегодняшний день не готов поглотить такой объем площадей по текущим ценам. "Высокий уровень вакантности в "Сити" связан с тем, что одновременно в одной локации выведено на рынок большое количество равноценных предложений. Собственники, опустив цены, не опустили их настолько, чтобы рынок поглотил данный объем площадей – у арендаторов за те же или меньшие деньги есть другие, субъективно более выгодные альтернативы. Соответственно, мы видим затоваривание рынка. Поскольку площади в здании – товар не биржевой, дальнейшей коррекции цен не происходит, а по текущим ценам рынок не готов покупать метры в "Сити", - говорит Круглова. Она уверена, что снижение цен до $300 за 1 кв. м существенно поменяло бы уровень вакантности в высотках делового центра. За последние три месяца Hines и PPF Real Estate стали владельцами еще одной офисной башни комплекса «Метрополис» ($175–190 млн) В этом году инвесторы потратили на российскую недвижимость около $2 млрд Это один из худших показателей за последние 10 лет Генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар называет еще одну проблему небоскребов "Москва-сити" - это сложная транспортная инфраструктура и дефицит парковочных мест в деловом центре. "Расширение географии качественных офисных объектов на фоне падающего спроса вынуждает собственников новых объектов в борьбе за арендатора идти на большие уступки. Кроме того, высокая себестоимость строительства небоскребов, стоимость земли в центре Москвы просто не позволяют собственникам "Сити" конкурировать с другими перспективными деловыми районами города", - говорит Башбынар. "Надо также отметить, что уровень вакансий существенно различается в объектах, введенных в 2012-2013 гг и в новых проектах. В уже реализованных объектах уровень заполнения около 80%. Поэтому текущая ситуация характеризует не спад спроса на "Сити", а отражение резкого падения рынка на фоне ввода крупных знаковых офисных объектов", - считает Шевчук из GVA Sawye. Гранов, в свою очередь, настроен оптимистично. Он ожидает, что сделки по покупке двух башен «Эволюция» и «Евразия» компанией «Транснефть» и структурой ВТБ соответственно могут завершиться уже до конца года. И тогда будет достигнут показатель вакантности офисов, положительно отличающийся от среднего по Москве – 18-19%. Ведомости